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Las obras de reforma y sus particularidades.
Wednesday, October 30, 2019


El sector de la reforma en España es uno de los sectores económicos más extendidos y con más solera de este país. Íntimamente ligado al sector de la construcción, aquí estarían amparadas tanto las reformas menores que realizamos en nuestras casas cuanto las grandes reformas que se realizan en edificios, ya sean públicos o privados.
Una falta de regulación específica para este sector hace que empresarios de la reforma, junto con sus clientes, no tengan claro cuáles son sus derechos y obligaciones. En este artículo daremos algunas pautas fundamentales a tener en cuenta para que su reforma no se convierta en una pesadilla.
El contratista en la reforma
Es habitual que las empresas de este sector sean pequeñas empresas o autónomos que en algunas ocasiones desconoce, ya sea por mal asesoramiento o por falta de éste, donde se deberá encuadrar la reforma que está planteando en cada momento. En este sentido hay que decir que es la “Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación” (LOE), la que nos dará el marco donde encuadrar nuestra obra. No todas las reformas estarán incluidas dentro de esta ley, es más, en un alto porcentaje no entrarán dentro de esta normativa debido al menor calado de la obra a acometer. Es la LOE en su artículo 2 la que incluye, dentro de su ámbito, sólo las reformas de carácter estructural o de modificaciones de amplio espectro en edificios, sacando a las demás de los altos requisitos que esta ley impone, como por ejemplo; la formalización de un proyecto, un plan de prevención específico, etc.
Por lo tanto, el empresario de la reforma lo primero que deberá detectar es si la reforma está dentro del ámbito de la LOE y si fuera así respetar todo lo que en ella se estipula, sin excepción. Este hecho es poco habitual ya que, normalmente, estas grandes reformas acaban acometiéndolas grandes constructoras por su elevado coste.
Dicho lo anterior nos centraremos en las reformas “menores”, no por ser poco importantes sino por estar fuera de los requisitos de la LOE y las obligaciones que esta norma entraña. En este tipo de reformas el empresario, ya sea una Pyme o un autónomo con trabajadores a su cargo, deberá tener en cuenta las siguientes recomendaciones para evitar sanciones o responsabilidades que vienen marcadas por la “Ley 31/1995, de 8 de noviembre, de Prevención de Riesgos Laborales” y su reglamento, además de otras normas complementarias que iremos comentado:
-          Estar dado de alta en el Registro de Empresas Acreditadas según marca la “
Ley 32/2006, de 18 de octubre reguladora de la Subcontratación en el sector de la Construcción <http://noticias.juridicas.com/external/disp.php?name=l32-2006>
-          Siempre deberá tener a sus trabajadores dados de alta en el régimen general de la seguridad social y con su correspondiente contrato.
-          Deberá tener contratado un Servicio de Prevención ajeno el cual se haga cargo de sus deberes sobre prevención.
-          Los trabajadores a su cargo deberán estar debidamente formados para el cargo que desempeñen tal y como marca el Convenio de la Construcción, es decir, con formación mínima de 20 horas. Además es necesario la información de los riesgos que puede haber en su puesto de trabajo.
-          Deberá tener la evaluación de riesgos de los puestos de trabajo. Esto lo realizará la empresa que contratemos como Servicio de Prevención Ajeno.
-          Sus trabajadores deberán tener los certificados médicos actualizados, siendo estos necesarios a la entrada en la empresa y después actualizarlos anualmente, según nos dicta el Convenio General de la Construcción.
-          Realizar un seguro de accidentes, según estipula el Convenio General de la Construcción, el cual cubrirá cualquier accidente de nuestros empleados por causas laborales.
-          Es conveniente, no preceptivo, hacer un buen seguro de Responsabilidad Civil, con el fin de evitar las indemnizaciones por daños a terceros que en una obra siempre se pueden producir y tan costosos son a la hora de hacerlos frente.
-          Recordar también que el lugar de la reforma se convierte en un centro de trabajo, por lo tanto sería conveniente la apertura de éste para evitar sanciones, siempre antes del comienzo de la reforma (Orden TIN/1071/2010, de 27 de abril, sobre los requisitos y datos que deben reunir las comunicaciones de apertura o de reanudación de actividades en los centros de trabajo).
-          Por último, si la reforma es de gran envergadura y vamos a subcontratar oficios, es necesario tener un libro de subcontratación debidamente diligenciado y rellenarlo junto a las empresas que vayan a participar en la obra, este hecho es preceptivo según la “
Ley 32/2006, de 18 de octubre reguladora de la Subcontratación en el sector de la construcción <http://noticias.juridicas.com/external/disp.php?name=l32-2006>”, antes mencionada.
El cumplimiento de estos requisitos (que, a primera vista, parecen muchos pero no lo son, ni en coste ni en tiempo) harán que nuestra reforma sea jurídicamente perfecta y nos evitará sanciones marcadas por la LISOS (Real Decreto Legislativo 5/2000, de 4 de agosto, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley sobre Infracciones y Sanciones en el Orden Social) o responsabilidades de carácter penal y laboral en caso de accidente de alguno de nuestros empleados.
El cliente persona física.
Nuestra legislación vigente exime, de las responsabilidades característica del promotor, a toda aquella persona física que contrate directamente con el contratista, por lo tanto éste será el único responsable ante incumplimientos laborales, de seguridad social y fiscales durante la realización de la obra. Siendo esto así, el “cliente persona física” deberá solicitar al contratista la siguiente documentación, para tener certeza de que éste cumplirá y de no ser así, tener certidumbre de que su reclamación llegará a buen puerto:
-          Contrato de obra; en este caso nuestro consejo es que se ponga en manos de un profesional experto que le redacte un contrato adecuado a cada ocasión.
-          Reclamar factura con su IVA correspondiente, tanto para cantidades entregadas a cuenta cuanto por las cantidades finales por las que se realice la obra. Esto será garantía de que podamos reclamar los desperfectos, incumplimientos o malas ejecuciones que se hayan realizado.
-          Reclamar los certificados de estar al corriente de pago con la Agencia Tributaria y con la Seguridad Social les dará pistas sobre el estado de solvencia del contratista.

El cliente personal jurídica.
En el caso de que seamos una “persona jurídica” (ejemplo: empresa, comunidad de propietarios, etc.) la historia cambia de forma ostensible. La ley marca que nuestras responsabilidades serán las mismas que un promotor cualquiera, esto quiere decir que seremos responsables de las siguientes cuestiones:
-          Responsabilidad solidaria frente a las deudas que el contratista tenga con la Agencia Tributaria (
Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General tributaria Artículos 117 y 43.1.f.)  <http://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2003-23186>
-          Responsabilidad solidaria frente al impago del contratista de los salarios y cotizaciones a la seguridad social de los trabajadores que realicen las obras de reforma y durante el tiempo que hayan estado en la misma trabajando (Artículo 42 del Estatuto de los Trabajadores).
-          Responsabilidad conjunta frente a accidentes o enfermedades profesionales contraídas por los trabajadores en el desarrollo de las obras de reforma, este hecho viene marcado en la Ley de Prevención de Riesgos Laborales y su reglamento.
-          Será responsable el promotor, también, de los daños a terceros que pueda realizar el contratista durante el tiempo de la reforma.
Dicho lo anterior, el promotor de la reforma deberá vigilar que el contratista cumple con sus obligaciones y así limitar sus responsabilidades al máximo, para ello deberá obtener de éste los siguientes documentos:
-          Certificados de estar al corriente con la Agencia Tributaria y con la Seguridad Social.
-          Certificado de Registro de Empresas Acreditadas (REA).
-          Seguro de Responsabilidad Civil del contratista.
-          Si la obra es de envergadura es muy recomendable solicitar un seguro todo riesgo construcción con clausulado adaptado a reforma.
-          Certificado de tener un Servicio de Prevención Ajeno contratado.
-          Con respecto a los trabajadores que van a participar en la obra, el contratista debería aportar: Alta, contrato, información y formación adecuada a su puesto, entrega de equipos de protección individual y certificados médicos actualizados.
-          Además el contratista debería entregar, al promotor de la reforma, certificado mensual de que los trabajadores están al corriente de sus salarios firmado por los propios trabajadores.
De esta forma y cumpliendo con estos requisitos, el promotor de la reforma, se asegura el minimizar los riesgos sobrevenidos de una posible responsabilidad por actos del contratista. En este caso huelga decir que es imprescindible, al igual que en el caso de personas físicas, un buen contrato de obra y la facturación adecuada de los trabajos, esto nos asegurará un final feliz en nuestras obras de reforma o restauración de nuestros locales, comunidades, oficinas y centros similares.



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